Thời điểm kinh tế quý IV/2023 chứng kiến sự suy giảm bất động sản chung của trên cục bộ.
Tại dự án khu đô thị Đông Tăng Long tình hình suy giảm kinh tế cũng hiện hữu từng ngày.
Nhu cầu chi tiêu, sử dụng các dịch vụ, tiện ích giảm rõ rệt trông thấy. Các hàng quán giảm người, nhiều mặt bằng trả lại khá nhiều.
Nhà đầu tư bất động sản không còn rầm rộ như lúc trước. Bài viết nhận định thị trường thực tế đang diễn ra tại dự án Đông Tăng Long.

Đánh giá thị trường Đông Tăng Long thời điểm quý IV/2023

Phân tích trên một số lý do chính ảnh hưởng thực tế đến khu vực chung :

• Tình hình các công trình xây dựng
• Tình hình dân cư và số lượng nhà ở
• Tình hình kinh tế chung ảnh hưởng tới thị trường Đông Tăng Long

Tình hình các công trình xây dựng đang triển khai trong khu đô thị

Những công trình đã hình thành nhà ở

Công trình dự án khu nhà ở số 5 – HUD đang dự hoàn tất để bàn giao cho chủ đầu tư.

• Dự kiến 1 tháng nữa công trình cũng được bàn giao cho chủ đầu tư.
• Các quán ăn bình dân, dịch vụ caffe đang hoạt động tốt nhờ công nhân xây dựng.

Khi dự án bàn giao xong, thì sẽ đến chu kỳ vắng công nhân.
Lượng công nhân giảm ảnh hưởng rất nặng nề lên kinh doanh tại khu đô thị.

Dự án biệt thự và nhà vườn Ba Son ( Đông Tăng Long – Hưng Phúc) đã bàn giao.
Trong quá trình ra sổ hồng cũng hạn chế thi công. Tuy vậy một phần nguyên nhân nhỏ là khu vực còn chưa được cấp điện tới nhà.
Gần như phần lớn các tụ điện đều mất CB đóng ngắt.
Dự kiến 2 tháng để khắc phục và kéo điện được vào các Block IV.25, IV.27, I.16.
Vậy nên cũng chưa khai thác được nhà thô trong giai đoạn này.

Dự án nhà ở thấp tầng Thủ Thiêm là dự án được bàn giao sổ hồng sớm cho cư dân.
Thời gian đã vượt 02 năm rồi, nhưng mức độ tiện ích chưa tương xứng.
Vậy nên các chủ nhà cũng ít thi công hoàn thiện do chưa đạt hiệu quả cao.

Khu vực cũng đang được cho thuê lại làm kho chứa đồ, làm phòng dịch vụ, văn phòng tạm…
Đánh giá đây là một thời gian quá độ, cũng cần tối đa đưa nguồn lực và cư dân về dự án để sinh sống.
Chưa thể triển khai theo tiêu chuẩn khu đô thị hiện đại, khang trang ngay được.
Đa dạng lực lượng lao động và công nhân làm thuê ở chung trong một thời gian từ 3-4 năm để ổn định dần.

Những khu vực dự kiến triển khai trong thời gian tới

• Dự án Đông Tăng Long – Hưng Vượng ( giai đoạn 2 của biệt thự và nhà vườn Ba Son).
  Đây là phân khu cơ bản là hoàn thiện xong về hồ sơ pháp lý. Sẵn sàng mở bán bất cứ lúc nào.
  Do thị trường nên các chủ đầu tư chưa dám bung sản phẩm ra.
  Nhu cầu đầu tư bất động sản giảm và một phần còn cần được tháo gỡ.
• Kỳ vọng cho những khu vực chung cư cao tầng mở bán ra.
  So tài sản nhà phố ở Đông Tăng Long thì mức tài chính vào thị trường hiện tại đang trên 6 Tỷ.
  Thì thu nhập lao động ở mức khá tiếp cận sản phẩm khó khăn.
  Nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn đang còn nhiều, vậy nên sản phẩm chung cư tài chính từ 2-3 Tỷ vẫn đáp ứng đúng nhu cầu thực thời điểm hiện tại.

Quỹ đất chung cư cao tầng của Hưng Thịnh tại Đông Tăng Long được điều chỉnh cao tầng thành công.
Trong khi các quỹ đất cao tầng khác chưa có dấu hiệu xin nâng cao tầng.
Vậy nên hi vọng duy nhất chung cư tại thị trường này chính là chung cư CiAo9X.
( Mà đối với Hưng Thịnh thì chưa có dự tính triển khai quỹ đất ở Đông Tăng Long).

Tình hình cư dân về khu đô thị và số lượng nhà ở

Cư dân về khu đô thị Đông Tăng Long hiện tại đang chỉ mức 20%.
Khu vực ngoài cổng dự án thì dân cư có phần đông hơn. Do khu vực này đa phần là biệt thự diện tích lớn nên sẽ phù hợp với nhiều công năng cho thuê lại nhà thô. An ninh khu vực ngoài cũng đảm bảo hơn khu vực bên trong.

Trong khi đó, khu vực cuối dự án có mức an ninh báo động. Các căn nhà phố ở đây liền kề nhau, nhưng không có rào chắn nên thường xuyên xảy ra tình trạng trộm đột nhập từ nhà nọ vào nhà kia để lấy nhôm sắt.
Khu vực cũng đang vận động theo hướng thích hợp dần với thực tiễn.
Trong thời điểm khi các chủ nhà mức đầu tư cao, thì các căn nhà lớn được phân chia nhỏ để cải tạo cho thuê phòng dịch vụ. Các công ty cũng chỉ cần mặt bằng tầng trệt cho nhân viên làm việc trong ngày. Còn nếu thuê nguyên cả nhà thì gánh nặng mặt bằng lại không chịu nổi.

Hiện tại một số chủ nhà đã chủ động thi công hoàn thiện nội thất để cho thuê nhà full nội thất.Tuy vậy trên thị trường vẫn đang còn tồn tại từ 8-10 sản phẩm chưa cho thuê được do giá thuê cao. Công năng kinh doanh,trưng bày sản phẩm chưa đáp ứng.

Nhà tại dự án Đông Tăng Long thời điểm hiện tại chỉ phục vụ chính cho nhu cầu ở. Vậy nên tối đa ngăn được nhiều phòng để share mặt bằng cho nhau.

Yếu tố tiên quyết của phát triển cụm cư dân khu đô thị 

1. An ninh bảo vệ thường xuyên và hạn chế mất cắp. Tạo ra môi trường an toàn cho cư dân sinh sống.
2. Chất lượng dịch vụ, vệ sinh đảm bảo. Yếu tố cốt lõi là thu hút cư dân ngoài biết và sử dụng dịch vụ của dự án.
3. Hạ tầng giao thông kết nối đảm bảo đi lại thuận tiện. Xử lý nhanh được các việc khi cần thiết.
   Ngoài ra khu vực cũng đòi hỏi về hệ sinh thái trường học, y tế.
   Để phục vụ con em cư dân khi về đây sinh sống.

Trên đây là một số nhận định và phân tích nguyên nhân của thị trường chung giải thích tại sao thị trường Đông Tăng Long lại chững trong thời điểm hiện tại.

Ngoài ra đánh giá về dòng tiền đầu tư thì :

• Sản phẩm tại dự án đa phần được mua theo dạng vốn góp từ những năm trước. Tỷ lệ nhà đầu tư bất động sản khá nhiều. Tài sản để dài hạn mà ít chịu áp lực lãi vay.
  Vậy nên tình trạng để nhà trống tại Đông Tăng Long sẽ kéo dài thêm 1-2 năm nữa . Khi thị trường bất động sản hồi phục lại thì nhiều người sẽ bán trở lại. Còn hiện tại thì nhiều người đang quyết định để vậy.
• Sản phẩm tại dự án khu đô thị Đông Tăng Long cũng mức giá thấp so với thị trường quận 9. Tuy vậy khu này là một trong những khu vực có quy hoạch lớn, còn nhiều lần phát triển xây dựng dự án. Các con đường triển khai ở quận 9 trong thời gian qua cũng thi công rất gần Đông Tăng Long.
  Nên trong tương lai thì khu đô thị này vẫn còn đà phát triển và tăng trưởng nhiều đợt nữa.

Nhân viên tư vấn bất động sản chuyên nghiệp 
Khu vực Long Thành – Nhơn Trạch – Thủ Đức- Quận 9 – Quận 2 – Quận 7 – Bình Chánh
Nhận tư vấn – Ký gửi – Cho thuê
Trần Văn Thanh
Số điện thoại : 0932 899 823
Địa chỉ :  Đường 21 Khu dân cư Lovera Park Khang Điền, Phong Phú 4 Bình Chánh Tp Hồ Chí Minh
Dự án Lovera Park Khang Điền Phong Phú 4 Bình Chánh Tp Hồ Chí Minh
Quy mô 20 Ha

• Website thông tin : https://loverapark.vn
• Kênh Youtube : ? NHÀ ĐẤT KHANG ĐIỀN PHONG PHÚ 4 BÌNH CHÁNH

Dự án khu đô thị Đông Tăng Long Quận 9
Quy mô 160 Ha

• Website thông tin : https://dongtanglong.com.vn
• Kênh youtube : Nhà Đất Đông Tăng Long Quận 9

Dự án khu đô thị Sunflower city – Phước An – Nhơn Trạch Đồng Nai 150 Ha

• Website thông tin : https://sunflowercity.net.vn
• Kênh Youtube : Sunflowercity Media