Nhà vườn Đông Tăng Long An Lộc là mẫu nhà vườn được xây dựng cao tại Đông Tăng Long.

Với chiều cao 4 tầng và được xây dựng bê tông cốt thép kiên cố. Khu vực được bố trí chừa lỗ cầu thang máy và lối đi bộ lên các tầng.
Dự án được xây dựng năm 2019 và bàn giao năm 2020. Hiện tại sổ sách pháp lý đã bàn giao cho các cư dân. Tuy vậy do tính chất đầu tư bất động sản nên một số khách hàng vẫn đã chuyển nhượng lại trên thị trường với giá rẻ.

Bán nhà vườn dự án Đông Tăng Long An Lộc khu vực đối diện chung cư

Do số lượng căn nhà tại dự án khu đô thị Đông Tăng Long xây dựng càng ngày càng nhiều. Tới thời điểm hiện tại là 943 căn nhà. Nhưng mà số lượng người có nhu cầu ở thực đang ít.
Các căn nhà vườn tại dự án khu nhà số 4  – HUD đang để xuống cấp khá là nhiều.
Những mảng tường rêu xanh đã xuất hiện trên các căn nhà. Những khung lan can gỉ dét sau một thời gian không bảo trì.
Hiện tại quang cảnh khu vực này đã xuống cấp rất nhiều so với gian lúc mới bàn giao.

Nguyên nhân đâu gây hiện tượng bán tháo nhà vườn tại dự án Đông Tăng Long

• Cơ chế tín dụng trong thời gian điều chỉnh giảm biên độ lãi vay trong thời gian qua vẫn chưa có tích cực trên thị trường sản xuất.
  Vốn giải ngân vào đầu tư công còn hạn chế.
  Khu vực nhà thấp tầng tại dự án Đông Tăng Long chưa khai thác triệt để.
  Nhất là khu vực khu nhà số 4 – HUD khi chủ đầu tư bàn giao chưa hoàn thiện nhiều. Gây hiện tượng cỏ dã mọc nhanh, công trình xuống cấp.
  Xác nhà thô vẫn khó có thể tận dụng để cho thuê kho. Vì vậy một số khách hàng đã chọn phương án rời bỏ thị trường.
• Chất lượng dịch vụ chưa đạt tương xứng so với quy mô khu đô thị 160 Ha.
  Thực tế chứng minh trong thời gian 3 năm bàn giao vừa qua thì số lượng căn nhà cho thuê và làm nội thất chỉ chiếm 25%.
  Số lượng quá ít, trong khi căn nhà trống bỏ hoang còn nhiều. Các căn nhà thường xuyên phải gặp cảnh an ninh lỏng lẽo. Người  ngoài dễ dàng đột nhập và hệ thống chiếu sáng không phủ kín.
  Khu vực còn thưa dân nên đã xảy ra tình trạng mất cắp thường xuyên.
• Nhà xây lên nhưng số lượng người đầu tư quá lớn. Tâm lý đầu tư theo sóng, khi sóng ngưng thì tình trạng bán tháo lại diễn ra.
  Các căn nhà ở đây thời điểm xây dựng 2019 được báo giá thi công 1,8 Tỷ. Nhưng thời điểm hiện tại chỉ bán xác nhà tính chỉ có 1-1,2 tỷ mà thôi.
  Khu vực này cũng đang xác nhận đơn giá đất nền sổ đỏ chỉ từ mức 50-52 triệu / m² .
  Vậy nên đơn giá thành bán ra trên thị trường = 50*160+ 1,1 tỷ = 9,1 Tỷ.
  Đối với những mặt tiền đối diện chung cư giá thành có cao hơn 100 – 200 triệu so với nội khu.

Hình thức bàn giao nhà thô hoàn thiện bên ngoài của khu vực khu nhà số 4

• Chủ đầu tư chỉ bàn giao ở mức cơ bản có cổng và kính, lan can.
  Các sàn được đổ bê tông cốt thép và làm lỗ chờ cầu thang

Những nguyên nhân vô hình chung khó cho thuê đối với dòng nhà vườn An Lộc

1. Hình thức bàn giao
2. Yếu tố từ nhà đầu tư mua đi bán lại

Hình thức bàn giao

• Không có cửa gara gần như mất tác dụng phòng trộm.
• Các ô cửa kính tầng trệt có thể phá vỡ nhanh chóng nên trộm cũng dễ tiếp cận bên trong căn nhà
• Phía bên trong không có gì cả 
  • Không cầu thang , không lên, không xuống, không bảo trì được thường xuyên.
  • Không xử lý sàn bên tông được, có thể cỏ dã hoặc mối mọt, gần như không thể để được kho hàng

Về tâm lý nhà đầu tư 

• Tâm lý nhà đầu tư vào dự án, đóng theo tiến độ, và có sóng từ những đợt mở bán sau.
  Nhưng thực tế chứng minh điều trái ngược khi từ năm 2020 tới nay 2023 thì chủ đầu tư chưa mở bán thêm đợt nào.
  Các dòng sản phẩm lần lượt ra sổ hàng loạt và gây hiện tượng bão hòa về sổ.
• Lưu ý về khi dòng nhà phố ra sổ hàng loạt thì đất nền sẽ mất giá.
• Tâm lý khi mà dân cư về chậm, mức cho thuê thấp so với mức đầu tư hoàn thiện nội thất.
  Hiện tại các gói nội thất vào 8×20 ( Khu vực An Lộc ) đang giao động 1,1-1,2 Tỷ
  Tức là cao hơn so với 8×20 khu vực Ba Son, Thủ Thiêm (650 – 800 triệu.)
  Chênh nhau gần 300-500 triệu.
  Vậy đâu là nguyên nhân :

1.  Chi phí xử lý cầu thang, tầng trệt, bể phốt sẽ phát sinh lên cao
2. Khu vực này xử lý chống thấm sẽ rất kỹ. Ngoài ra thì một số gia đình còn chấp nhận đập bỏ tường cũ thay lại bờ tường gạch.

Kỳ vọng nào cho khu nhà số 4 trong thời gian sắp tới

Yếu tố cốt lõi vẫn là hạ tầng kết nối và dự án mở rộng đường.
So với những thời điểm 2019 khi người dân mua dự án và hi vọng vào chung cư sẽ xây dựng lên, vành đai 3 sẽ khởi công.
Thì đến năm 2023 vẫn phải chờ đợi tiếp.

Số liệu thống kê về giá đến tháng 10/2023 cho thấy những con số khá bất ổn.
Tỷ lệ tăng trưởng thấp và mức giảm giá có thể chạm đáy.
và lưu ý : Giá chủ đầu tư đưa ra mở bán không phải là giá đáy cho thời gian tiếp theo.
” Áp lực lãi vay, chi phí vốn có thể như con dao 2 lưỡi. Có thể đốt cháy tài khoản của bạn và cũng có thể đưa con thuyền ra khơi thêm 1 lần nữa ”

Vậy nên đối với kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận các dự án mở bán mới.
Thời điểm hiện tại đã khác so với đầu tư bất động sản thời điểm trước đây.
Hoàng Thanh – Nhân viên tư vấn dự án khu đô thị Đông Tăng Long Quận 9
Hotline : 0932 899 823
Website : https://dongtanglong.com.vn

Kênh youtube : Nhà đất Đông Tăng Long Quận 9